医院・诊所土地建筑物评估｜并购时的房地产价值测算实务

📖 约 4 分2026.05.20 公开／ 2026.07.06 更新

在诊所・医院的转让中，土地建筑物的房地产评估直接关系到转让对价。本文将介绍结合地价税路线价・固定资产税评估额・收益还原法进行的实务性评估方法，以及CentralMedience集团房地产专业团队提供的评估支持。

1. 房地产在医疗机构并购中成为问题的理由

在医疗机构的经营继承・并购中，诊所・医院所在的土地建筑物的处理对转让价格・方案设计有重大影响。转让对象是“医疗法人本体”还是“仅事业部分”，土地建筑物是“医疗法人所有”还是“院长个人所有”，是“自有”还是“租赁”，根据组合不同，实务操作将发生很大变化。

根据厚生劳动省的医疗设施动态调查・固定资产税评估数据，房地产价值占转让对价整体的30〜70%的情况并不少见。也就是说，若在房地产评估・处理上出现失误，转让对价可能相差数千万日元。

路线价方式：以相続税路线价为基础的评估。也是医疗法人出资份额评估中使用的标准方法。

收益还原法：从租金收入逆推的计算方法。对租赁物业有效。也可视为DCF法的应用。

交易案例比较法：参考邻近类似房地产的交易价格的方法。在地方，案例可能较少，需注意。

成本法：从建筑物重置成本中扣除折旧的方法。对房龄较老的物业很重要。

将以上多种方法组合，并由CentralMedience集团的房地产专业团队加入医疗设施特有的评估要素（医疗设备残值・符合设施标准性）进行综合评估。

医疗机构并购中，医疗法、税法、房地产法的各论点复杂交织。房地产交易的失误可能导致转让价格下降数千万日元，对转让方而言是无法挽回的损失。

与合适的房地产公司合作是必须的，但若委托外部公司，容易出现信息共享的损失和责任归属的模糊，增加转让方的压力。CentralMedience集团拥有医疗并购专业M&A医疗 × 房地产买卖专业公司 × 税理士・司法书士网络，可实现一站式顺畅的承继。

Q. 医疗法人和院长个人混有房地产所有权，可以整理吗？

A. 可以。从并购前的所有形态整理（个人→法人或法人→个人）到转让时的同时处理，CentralMedience集团的税理士・房地产专家将为您设计最优方案。

Q. 租赁的诊所也可以转让吗？

A. 可以。包括与业主达成同意及与新租户签订合同，本集团的房地产专业团队将提供全面支持。

Q. 地方的医疗机构也能进行适正的房地产评估吗？

A. 是的。我们拥有丰富的地区性案件评估经验，即使在交易案例较少的地区，也能提供结合收益还原法・成本法的现实性评估。

Q. 可以为受让方介绍融资吗？

A. 利用集团内的金融机构网络，我们也可以支持受让方的资金筹措。

Q. 仅委托土地建物评估也可以吗？

A. 可以。我们也接受不以并购为前提的单独评估委托。请随时咨询。