📖 大约 5 分钟 ／ 2026.08.23 更新
在医院土地及建筑物归院长个人所有的案例中，M&A（兼并收购）时会产生与医疗法人独立的房地产交易。本文将解析不同所有权形式下的整理模式、税务优化以及CentralMedience集团的房地产联动机制。
1. 医疗机构M&A中房地产成为核心焦点的原因
在医疗机构的事业继承与M&A中，诊所、门诊部及医院所在的土地和建筑物的处置方式对转让价格及方案设计有着举足轻重的影响。转让标的是“医疗法人主体”还是“仅限业务”，土地和建筑物是“医疗法人所有”还是“院长个人所有”、“自有”还是“租赁”，不同的组合会导致实务操作产生巨大差异。
根据日本厚生劳动省的医疗设施动态调查及固定资产税评估数据，医疗机构的房地产价值占总体转让对价的30%至70%的情况并不少见。换言之，如果对房地产的评估和处置出现偏差，转让对价可能会产生数千万日元的差距。
2. 涉及房地产的医疗M&A主要要点
- 所有权形式的整理：医疗法人所有 / 院长个人所有 / 租赁物业 / 亲属法人所有等
- 房地产价值的合理评估：结合路线价、收益还原法、市场比较法（交易实例比较法）、成本法（原价法）
- 抵押权与担保的处理：清偿贷款、注销登记以及重新设定担保的时间节点安排
- 租赁合同的继承：与出租人达成一致、签订新合同、原状恢复条款
- 房地产税务：转让所得税、注册登记税（注册执照税）、房地产取得税、固定资产税结算
- 用途、建筑密度（建蔽率）与容积率的核实：作为医疗设施继续使用的可行性
- 建筑物老旧程度评估：抗震性、维修基金积累、大修履历
3. 个人所有房地产在M&A时的整理模式
院长个人所有的医院土地和建筑物，在进行M&A时可从以下选项中做出选择：
- ① 事前出售给医疗法人（将产生个人转让所得税，按分类预扣/分离课税处理）
- ② 出售给受让方（新院长个人）（通常配合受让方的个人贷款）
- ③ 与新院长继续签订租赁合同（房地产仍由原院长个人持有）
- ④ 法人化与转让同步进行（时间充裕的情况下）
4. 为什么房地产联动机制至关重要
在医疗机构M&A中，医疗法、税法和房地产法等多方面的法律与实务交织在一起。房地产交易中的失误极有可能导致转让价格出现数千万日元的下滑，给转让方造成无法挽回的损失。
虽然与合适的房地产公司合作至关重要，但如果委托给外部第三方，往往容易出现信息沟通滞后、责任归属不清等问题，从而增加转让方的心理负担。CentralMedience集团拥有专注医疗M&A的M&A Medical × 房地产买卖专业公司 × 税务师与司法书士网络，能够提供一站式、顺畅的继承支援服务。
常见问题
Q. 医疗法人和院长个人混合持有房地产，可以进行整理吗？
A. 可以。从M&A前的所有权形式整理（个人→法人或法人→个人），到转让时的同步处置，CentralMedience集团的税务师和房地产专家将为您设计最佳方案。
Q. 租赁性质的诊所也可以转让吗？
A. 可以。包括征得出租人同意、与新承租人签订新合同等，本集团的房地产专业团队将提供全程协助。
Q. 偏远/地方地区的医疗机构也能进行合理的房地产评估吗？
A. 可以。我们在地方项目的评估方面拥有丰富经验，即使在交易实例较少的地区，也能结合收益还原法和成本法提供切实可行的估值。
Q. 可以为受让方提供融资推荐/对接吗？
A. 可以。利用集团内部的金融机构网络，我们也能为受让方的资金筹措提供支持。
Q. 可以仅委托土地和建筑物的估值评估吗？
A. 可以。我们也接洽不以M&A为前提的单项估值服务。欢迎随时咨询。
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