租赁诊所 vs. 自有诊所的M&A｜转让时的评估与承接差异

📖 约 4 分2026.06.28 公开／ 2026.07.07 更新

诊所转让中，“租赁物业”与“自有物业”的实务操作差异巨大。不动产专业团队将对租赁合同的受让方承接、自有不动产的评估与税务以及各自的注意事项进行详细解读。

1. 医疗机构M&A中不动产成为问题的理由

在医疗机构的业务继承和M&A中，诊所、门诊部、医院所在地的土地和建筑物的处置对转让价格和方案设计有重大影响。转让对象是“医疗法人本身”还是“仅业务”，土地建筑物是“医疗法人所有”还是“院长个人所有”，“自有”还是“租赁”，根据不同组合，实际操作会发生巨大变化。

根据厚生劳动省的医疗设施动态调查和固定资产税评估数据，医疗机构的不动产价值占转让对价总额的30%至70%的情况并不少见。也就是说，如果不动产的评估和处理不当，转让对价可能会产生数千万日元的差异。

租赁诊所的转让需要通知出租方并获得其同意，与新承租人（受让方）签订新合同，结算押金·保证金，并审查恢复原状条款。如果出租方不同意，转让本身也有可能受阻。

自有诊所的转让中，土地建筑物的评估直接反映在转让对价中，需要办理登记转移、抵押权注销、不动产取得税等手续。转让对价往往较高，但相应的实务操作也更为复杂。

在医疗机构M&A中，医疗法、税法、不动产法的各项论点错综复杂。不动产交易的失误可能导致转让价格降低数千万日元，对转让方造成不可挽回的损失。

与合适的房地产公司合作是必不可少的，但委托外部机构容易出现信息共享损失和责任归属模糊的问题，增加转让方的压力。CentralMedience集团拥有医疗M&A专业机构 × 不动产买卖专业公司 × 税理士·司法书士网络，可实现一站式顺畅继承。

问：医疗法人和院长个人拥有的不动产混杂，可以进行整理吗？

答：可以。从M&A前的所有权形式整理（个人→法人或法人→个人）到转让时的同步处理，CentralMedience集团的税务师·不动产专家将设计最佳方案。

问：租赁诊所也可以转让吗？

答：可以。本集团的不动产专业团队将提供全面支持，包括获得出租方同意和与新承租人签订合同。

问：地方医疗机构也能进行合理的不动产评估吗？

答：是的。我们拥有丰富的地区项目评估经验，即使在交易案例较少的地区，也能提供结合收益还原法和成本法的实际评估。

问：可以为受让方介绍融资吗？

答：我们可以利用集团内部的金融机构网络，协助受让方进行融资。

问：可以只委托进行土地建筑物的评估吗？

答：可以。我们也支持不以M&A为前提的单独评估。欢迎随时咨询。