📖 約 3 分 ／ 2026.07.07 更新
病院（20床以上）と無床診療所では、M&Aにおける不動産の論点が大きく異なります。建物規模・設備・医療法上の制約を踏まえた両者の違いと、CentralMedienceグループのワンストップ支援体制を解説。
1. 医療機関M&Aで不動産が問題になる理由
医療機関の事業承継・M&Aでは、診療所・クリニック・病院が立地する土地建物の取扱いが譲渡価格・スキーム設計に大きな影響を与えます。譲渡対象が「医療法人本体」なのか「事業のみ」なのか、土地建物が「医療法人所有」なのか「院長個人所有」なのか、「自社所有」なのか「賃貸」なのか、組合わせ次第で実務は大きく変わります。
厚生労働省の医療施設動態調査・固定資産税評価データによれば、医療機関の不動産価値は譲渡対価全体の30〜70%を占めるケースも珍しくありません。つまり、不動産の評価・取扱いを誤ると譲渡対価で数千万円の差が発生し得ます。
2. 不動産が絡む医療M&Aの主要論点
- 所有形態の整理：医療法人所有／院長個人所有／賃貸物件／親族法人所有など
- 不動産価値の適正評価：路線価・収益還元法・取引事例比較法・原価法の組合わせ
- 抵当権・担保の処理：借入金完済・抹消登記・新規担保設定のスケジューリング
- 賃貸借契約の引継ぎ：貸主との合意・新規契約締結・原状回復条項
- 不動産税務：譲渡所得税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税清算
- 用途・建ぺい率・容積率の確認：医療施設としての用途継続可否
- 建物の老朽化評価：耐震性・修繕積立・大規模修繕履歴
3. 病院 vs 診療所の不動産取扱比較
| 項目 | 病院（20床以上） | 無床診療所 |
|---|---|---|
| 建物規模 | 数千〜数万㎡ | 100〜500㎡ |
| 所有形態 | 医療法人所有が大半 | 院長個人所有・賃貸も多い |
| 耐震要件 | 病院耐震基準必須 | 一般建築物基準 |
| 医療法人特例 | 用途専用化が進む | 業態転換しやすい |
4. なぜ不動産連携体制が重要なのか
医療機関M&Aでは、医療法・税法・不動産法の各論点が複雑に絡みます。不動産取引のミスは譲渡価格を数千万円単位で下げかねず、譲渡側にとって取り返しのつかない損失となります。
適切な不動産会社との連携は必須ですが、外部に依頼すると情報共有のロスや責任所在の曖昧さが発生しやすく、譲渡側のストレスも増えます。CentralMedienceグループには医療M&A専門のM&Aメディカル × 不動産売買の専門会社 × 税理士・司法書士ネットワークが揃っており、ワンストップでスムーズな承継を実現します。
よくあるご質問
Q. 医療法人と院長個人で不動産所有が混在しています。整理は可能ですか？
A. 可能です。M&A前の所有形態整理（個人→法人または法人→個人）から、譲渡時の同時処理まで、CentralMedienceグループの税理士・不動産専門家が最適スキームを設計します。
Q. 賃貸クリニックでも譲渡できますか？
A. 可能です。貸主との同意取得・新賃借人との契約締結を含めて、当グループの不動産専門チームが全面サポートします。
Q. 地方の医療機関でも適正な不動産評価ができますか？
A. はい。地方案件の評価実績が豊富で、取引事例の少ない地域でも収益還元法・原価法を組合わせた現実的な評価を提供します。
Q. 譲受側への融資紹介も可能ですか？
A. グループ内の金融機関ネットワークを活用し、譲受側の資金調達もご支援可能です。
Q. 土地建物の評価だけでも依頼できますか？
A. 可能です。M&Aを前提としない単独査定にも対応しております。お気軽にお問い合わせください。
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医療M&Aアドバイザリー × 不動産売買専門会社 × 税理士・司法書士ネットワーク。
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